Qveremos que puedas tener tu casa

La vivienda es la principal inversión de las familias: a ella destinamos en media un 30% de nuestros ingresos mensuales, y llega a suponer más del 80% de la riqueza de las familias. Juega por tanto un papel clave en nuestras vidas, hasta el punto de condicionar los proyectos de los jóvenes, los ahorros de los ancianos, y en cierta medida la estabilidad del conjunto de la sociedad.

La vivienda en España es excesivamente cara: a pesar de la corrección producida la crisis, seguimos teniendo que realizar un mayor esfuerzo por acceder a una vivienda que en los países de nuestro entorno. Esfuerzo que deja a los colectivos más desfavorecidos, y que no cuentan con acceso a crédito, en una permanente situación de precariedad.

Hasta el momento las únicas reformas que se han realizado en España han ido destinadas a favorecer el alquiler. Qveremos ser más ambiciosos: i) modificando el reparto competencial (a nivel constitucional) con fin de evitar que los ayuntamientos especulen con el suelo; ii) facilitando el acceso a la propiedad de las personas con menor renta por medio de la articulación de incentivos fiscales.

P.W. para Qveremos

LA VIVIENDA EN ESPAÑA

A partir del año 2000 en España el esfuerzo de las familias (medido en coste sobre renta disponible) para la adquisición de una vivienda se disparó. La escalada de precios no tuvo parangón en Europa (solo Irlanda se asemeja a pequeña escala). Las principales causas fueron:

1. La burbuja de crédito, con tipos de interés muy bajos e hipotecas que alcanzaban el 100% del valor de tasación de las casas. El exceso de liquidez se trasladó en España de forma directa a los precios. No hubo cortafuego alguno. A día de hoy los bancos centrales son más conscientes de este riesgo y han implementado en parte medidas para limitar los volúmenes de préstamos hipotecarios. Pero el riesgo permanece.
2. La especulación urbanística: en España el Tribunal Constitucional declaró inconstitucional la ley de las Cortes Generales que pretendía facilitar la disponibilidad de terrenos urbanos, evitando que los ayuntamientos especulasen con el suelo que sale a mercado (que previamente requiere ser recalificado en su uso). Dicha sentencia dio alas al intervencionismo interesado de las autoridades locales, que veían en el mercado inmobiliario la fuente de ingresos más sencilla: el terreno edificable se ha mantenido artificialmente bajo, y correlativamente alto su precio.
3. Un importante parque de viviendas vacías (3,4m según algunos estudios), ya que la lentitud en los procesos de desahucio de los inquilinos que no pagan la renta, retrae a muchos propietarios de alquilar sus viviendas, encareciendo el precio final.
4. La tendencia que existe en España de concentrar el ahorro en inmuebles: en EEUU la vivienda solo representa el 50% de la riqueza de las familias, que compara con más del 80% en España.

Consecuencia de todo ello, y aún tras el estallido de la burbuja, los precios de la vivienda permanecen excesivamente altos para la renta disponible: según los datos (primer trimestre 2015) de THE ECONOMIST, los precios de la vivienda en España están aún por encima de lo que deberían de acuerdo a los ingresos medios de las familias. Y sin embargo ya se observan repuntes en precios. Es una realidad preocupante, especialmente para las capas más desfavorecidas de la sociedad.

GRAN PARTE DE LA SOCIEDAD NO PUEDE ACCEDER A LA PROPIEDAD

En un entorno laboral tan complejo como el actual, grandes capas de la sociedad no pueden calificar para un préstamo hipotecario (por ejemplo por no contar con contrato laboral fijo). El alquiler es la única opción posible para ellos. Y sin embargo la propiedad de la vivienda habitual es la principal vía de ahorro para las personas con pocos recursos, y una fuente muy importante de arraigo social. Podríamos decir que se han generado dos clases de habitantes: quienes pueden acceder a la propiedad, y quienes no.

Paralelamente, los diversos planes de vivienda de protección oficial (VPO) se han limitado a canalizar la vivienda protegida por dos cauces: el arrendamiento, y los préstamos cualificados. Ello no solo no altera el problema de la brecha propiedad-alquiler, sino que ocasiona otro problema: al no permitir (como en el pasado) el acceso a la propiedad de VPO de forma diferida (venta a plazos, arrendamientos con opción a compra etc.) convierte la VPO en un producto sólo al alcance de quienes reúnen condiciones para ser admitidos por las entidades de crédito como deudores. De hecho a día de hoy hay 13.000 viviendas protegidas vacías… y 300.000 personas que las necesitarían (según datos del Defensor del Pueblo).

REGLAS CLARAS Y MEJOR FISCALIDAD, CLAVES DE LA REFORMA

Creemos que es urgente implementar un marco regulatorio claro para el desarrollo de nueva vivienda, y al tiempo favorecer fiscalmente que esta sea asequible. Por ello proponemos:

Reforma competencial:

• Acabar con la dispersión normativa: No tiene sentido tener 17 leyes de suelo diferentes. Creemos necesario reformar la Constitución para recuperar a nivel estatal la regulación del suelo, dotando al Gobierno de medios eficaces para atacar los problemas de existentes.
• Clarificar el marco de actuación: el amplio poder discrecional con el que cuentan los ayuntamientos a la hora de decidir que terrenos pueden ser urbanizados genera grandes distorsiones en el mercado (y como es bien sabido, corrupciones). Se pueden estudiar distintas fórmulas para dar claridad y certidumbre a la normativa. Una opción es la creación de órganos especializados (y sometidos a rigurosa fiscalización) para la determinación de los planes urbanísticos, sin que estos dependan principalmente de los ayuntamientos.

Incentivos a la propiedad de los segmentos más desfavorecidos:

1. Adoptar medidas que favorezcan la bajada del precio de las viviendas en propiedad o en alquiler: i) Suprimir el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el IVA en la compra de la primera vivienda. ii) Ofrecer mayor seguridad y libertad de pactos a los arrendadores para favorecer que pongan mayor oferta de viviendas en el mercado. iii) Eliminar las deducciones a la compra en IRPF (que se trasladan al precio, y es una figura no necesitada de ese estímulo),
2. Favorecer fiscalmente el acceso diferido a la propiedad: i) en la concesión de opciones de compra a los arrendatarios y su ejercicio; ii) para la venta a plazos por el promotor (garantizando el impago con condición resolutoria): si bien es cierto que plantea problemas de financiación cuando quien vende es una promotora privada, resulta interesante cuando quien transmite es el Estado (SAREB), o como fórmula que podría ser fiscalmente atractiva para el particular si se le otorgan ventajas en el tratamiento de las ganancias patrimoniales en IRPF.

España debe poner orden en su sector inmobiliario para que nunca más vuelva a ser causa de crisis económicas y sociales.